2023年物业管理制度(1) 【精选推荐】

物业管理制度(1) 物业管理制度(15篇)物业管理制度1岗位职责：1、直接上级:项目经理。2、熟悉有关物业管理及相关的法律、法规和政策以及各类物业管理知识,并能有效运用。3、对市场下面是小编为大家整理的物业管理制度(1) ,供大家参考。

　　物业管理制度(15篇)物业管理制度1岗位职责：

　　1、直接上级:项目经理。

　　2、熟悉有关物业管理及相关的法律、法规和政策以及各类物业管理知识,并能有效运用。

　　3、对市场物业管理服务工作计划积极提出意见和建议。

　　4、负责接待经营者及业主和来访客人,对经营者及业主的投诉要耐心解释,及时处理,投诉处理率达100%,投诉回访率达100%。

　　5、建立与经营者及业主密切友好的关系,熟悉市场经营者及业主情况,积极与经营者及业主交流、沟通,定期访问经营者及业主。

　　6、及时向项目经理反映经营者及业主的意见和建议,定期提交市场经营者及业主提案。

　　7、熟悉市场房屋及各类公共设施的结构和管理要求,及时满足经营者及业主合理要求。

　　8、做好经营者及业主进住工作,建立经营者及业主档案,签署有关管理协议,配合工程部进行装修监管,装修结束,组织验收,建立经营者及业主工程档案。

　　9、负责接听经营者及业主报修电话,认真做好记录,迅速转达相关部门,并及时对经营者及业主进行回访。

　　10、做好编制物管费、公共分摊费、特服费用一览表工作,做好收缴工作,妥当解释经营者及业主提出的相关问题。

　　11、做好领导交办的其他任务。

　　物业管理制度2三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。

　　四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。

　　五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。

　　六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。

　　四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。

　　五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。

　　六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。

　　七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。

　　八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。

　　九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。

　　十、负责完成公司交办其它各项工作任务。

　　方法，态度和蔼不急不燥。

　　4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。

　　5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。

　　6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。

　　7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。

　　8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。

　　9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。

　　10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。

　　二、巡逻岗岗位职责

　　1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。

　　2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。

　　3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。

　　4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。

　　5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。

　　6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。

　　7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。

　　8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。

　　1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。

　　2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。

　　3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。

　　4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。

　　5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

　　6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。

　　7、完成公司交办的其它临时性工作。

　　二、室内岗位职责

　　①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。

　　②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、物业管理制度3为确保在物业正常办公时间以外对雅园发生的客户投诉、纠纷、突发事件、突发事故及施工扰民等问题能够及时有效控制和处理，特制定雅园值班经理制度、并明确值班经理职责如下:

　　值班经理值班时间暂定为周一至周五下午17:30分--次日早8:30分。周六、周日早8:30--次日早8:30。

　　值班经理在值班期间全权负责协调处理本园区内发生的各类突发事件、事故，客户投诉、纠纷和施工扰民等各种疑难问题。负责接待投诉业主，对能解决的问题及时安排解决，不能马上解决的做好解释和记录，劝慰业主，控制局面，消除消极因素。在紧急情况下组织有关部门积极采取应急处理措施。

　　值班期间巡视检查园区各岗位、区域工作状况及状态，发现违纪、隐患及时纠正、处置，值班期间要求最少巡查一次。巡查完毕填好《巡查记录》。

　　值班经理当班时要认真负责，严禁脱岗。如善离职守造成出现问题后延误时间或遇事隐瞒不报，一经发现按严重失职论处。

　　值班过程中认真填写《巡查记录》和值班记录，对需进一步跟进处理的问题要记录清楚相关细节，值班后向有关部门交待好工作，必要时做好交接。

　　严禁酒后值班和违反公司规章制度，值班时佩戴好"值班经理"胸卡，注意保持个人形象和礼仪礼貌。

　　如有特殊情况不能值班，必须报项目经理批准后，方可从经理值班人员中找人替班。

　　值班人员在巡查中要保持高度的警惕性与责任感，巡查范围不限于上述重要部位，对楼顶平台、楼层公共区域及其它区域视处理工作需要进行巡视。

　　行政办公室负责值班经理的排班，并确保每月底前将下月排班表发至各部门。

　　行政办公室负责值班经理休息条件的保障以及值班记录、值班物品的管理、交接等工作。

　　物业管理制度41、园区内的花草、树木、园艺景观是美化点缀小区的设施,人人均有责任爱护,任何人请勿随意占用、践踏、攀摘或损坏花草、树木、景品。

　　2、业户请勿在树木上挂晒衣物,严禁在绿地上堆放垃圾、杂物及设置广告牌等,不得向花草树木泼洒污水或有害物质。

　　3、为维护园区园林的整体设计风格,业户请勿利用公共绿地种植农作物或其它花木,请勿在阳台上搭接花架。

　　4、绿地水井系浇花养护之用,请勿随意开启,更不能利用其冲洗车辆或挪作他用。

　　5、小区水系内的水泵、电气、灯饰等请勿触摸,以免造成意外损伤

　　6、业户请自觉遵守《城市绿化管理条例》的规定及物业服务中心的规定,如造成公共区域草坪及绿化设施损坏者需按原价赔偿。

　　物业管理制度5物业作业指导文件:出入口管理办法

　　1.目的对管理区域出入口进行有效控制,维护管理区域内的正常秩序。

　　2.范围

　　适用于公司各管理处对管理区域出入口的管理

　　3.定义

　　无

　　4.职责

　　部门/岗位工作职责

　　管理处经理负责对出入口安全管理工作的全面指导、监督和检查

　　安全部主管(办)负责出入口安全管理工作的具体组织、落实、培训和考核

　　安全班长负责出入口安全管理工作的日常巡查和监督

　　安全员负责出入口安全管理工作的具体实施

　　5.方法及过程控制

　　5.1对普通来访人员的管理

　　5.1.1管理处根据各自项目的特点,在确保管理区域安全的情况下,可以选择以下对普通来访人员的管理办法:a、凡进入封闭区域的来访者,必须问明其来意,并与业主(住户)取得联系,经过业主(住户)同意,并在《来访人员情况登记表》上登记后方可让其进入。离开时,封闭式管理区域需登记离去时间,b、对开放式管理区域的来访者,可不做登记,但安全员及控制中心必须密切注意其行为,对形迹可疑的人员,安全员要及时采取妥善的方法进行盘问、控制、确保辖区安全。

　　5.1.2禁止所有推销、收废品、发广告和无明确探访对象的外来人员进入管理区域。由业主带领进入小区的收废品人员或推销人员,安全员必须对其进入的时间进行控制。禁止任何人员携带易燃、易爆、剧毒等危险品进入管理区域。

　　5.1.3如来访人员在业主(住户)家停留超时,出入口岗或中心应通知相关岗位核实情况,如发生异常情况时按照《突发事件处理程序》处理。

　　5.1.4管理域内的所有设施、游乐场地,只为住户开放,安全员应制止外来人员使用,避免其损坏公共设施,破坏环境卫生。

　　5.1.5安全员对来访人员进行合理有效的管理,在管理中禁止与来访人员发生争执或冲突,如遇劝阻无效时应及时通知监控中心或上级协调解决,同时注意

　　保护现场。

　　5.2执行公务人员的管理

　　5.2.1执行公务的执法人员因公进入管理区域,相应岗位的安全员应请其出示证件,予以登记,并及时通知管理处负责人,负责人接获此信息后立即致电对方单位核实身份,同时安排人员陪同前往。

　　5.2.2执行公务人员对管理区域业主房屋进行搜查应请其出示本市执法部门开具的搜查证,需要查扣业主物品的应请其列出清单双方签字认可(确认)。

　　5.2.3外地执法人员进入管理区域,除上述内容外,还必须有本市执法部门陪同及本地相应部门的证明,并需登记陪同人员的证件,予以核实后方可放行。

　　5.2.4执行公务的其他部门的国家公务员进入管理区域也须登记,并了解公干的目的,由管理处安排人员陪同前往。

　　5.2.5执行公务人员因公务保密或其他特殊原因不能明示公干目的时,当值安全员必须及时联系管理处经理,由经理或其指定授权人视具体情况处理。

　　5.3物资放行的管理

　　5.3.1物资搬运时,须到管理处或授权部门办理申请手续,申请人需按要求填写《物资搬运放行条》,写明物资名称、数量和本人资料,若非业主本人办理,须提供业主书面委托书或业主电话委托,由搬运人在《物资搬运放行条》上签名,经手人员除查验申办人员的身份证外还需与业主本人联系确认,在装修入伙期间,属施工方工具材料的可由装修负责人或申办人员办理,经手人须查验身份证及临时出入证或业主委托书。

　　5.3.2经手人还需与管理处出纳员核对,追究尚未缴纳的各项费用并签字认可,否则不予办理物资搬运放行手续。出纳员不当班或外出时应将尚未缴纳费用的住户及其费用清单交管理处或监控中心值班人员,由委托人(主管以上人员)签字认可,手续完善后方可放行。

　　5.3.4由安全员核实所搬货物与申请内容是否相符。安全员负责记录、核对搬运车辆的车辆牌照号、司机有效证件号、姓名、单位或住址等,并请其签字,手续完善后予以放行。

　　5.4施工人员的管理

　　5.4.1所有施工人员凭管理处签发的《临时出入证》进出管理区域。

　　5.4.2安全员在检查《临时出入证》时应核对房号、相片、施工人员姓名、证件有效期及管理处公章。

　　5.4.3若出入凭证丢失或过期,施工人员应到管理处补办证件或延期后方可进入施工现场。

　　5.4.4所有施工装修人员必须严格按照《装修管理责任书》的内容进行操作。如有违章,安全员有权进行制止。需延时加班的装修须经管理处同意后法可进行。但不得从事噪音过大的装修项。

　　5.4.5管理区域内政府配套公共设备设施施工,施工人员应在管理处办理相应手续,经管理处经理或相关专业人员同意后方可施工。

　　5.4.6服务供方人员进入管理区域,需穿制服、佩戴工牌或工作证方可进入。

　　5.5公司内部人员的管理

　　5.5.1公司员工凭工牌进入管理区域,应自觉服从安全员的管理,身份核实后,可不做登记。

　　5.5.2公司员工在管理区域内的各项活动要严格遵守各项规章制度,使用指定的员工通道和专用电梯。

　　5.6参观人员的管理

　　5.6.1所有参观人员必须经过管理处同意后方可进入,同时管理处须派人陪同。

　　5.6.2引导进入管理区域的参观人员注重礼仪,爱护环境,爱护公物。

　　5.6.3劝止参观人员在管理区域内的高声谈论,引导自觉遵守公共秩序。

　　5.6.4请参观人员在指定范围内活动,按指定路线行走,未经允许应禁止摄像和照相。

　　5.7特殊来访人员(政府领导)的管理

　　5.7.1认真、细致、全面做好接待工作。

　　5.7.2各岗位安全员统一佩戴白手套,来访者经过岗位时致军礼。

　　5.7.3注重仪容仪表,礼节礼貌,保持良好的岗位形象。

　　5.8对保险、推销、发广告人员的管理

　　5.8.1对保险、推销、发广告人员进入管理区域必须事先与客户有约,并进行核实、登记后方可进入。

　　5.8.2可从尊重顾客的角度,采取跟踪、尾随等方法,观察其行为,如有违规,立即进行纠正或劝其离开管理区域。

　　5.8.3对保险、推销、发广告人员,怀疑具有违法嫌疑时,可对其身份进行验证或向对方单位进行证实,如没有合法身份,可交派出所处理。

　　5.8.4对每一位外来人员都应友善、礼貌的对待,禁止发

　　生纠纷与冲突,若出现处理不了的事情,应立即上报班长或主管,由班长或主管进行协调解决,把纠纷控制在可处理范围之内。

　　5.9车辆管理:

　　按照《停车场管理办法》执行

　　6.支持性文件

　　无

　　7.质量记录和表格

　　《安全员值班情况记录表》

　　物业管理制度6一、凡是校区范围内所有人员,均须遵守本规定。

　　二、搞好校区绿化是全体居住人员及过往行人应尽的责任和义务,要树立"爱护绿化、讲究文明"的社会风尚。

　　三、设立专业绿化养护班组,对校区范围内的绿化,苗木进行管理、培植,负有美化校区的责任。

　　四、严禁毁坏花木,踏草坪。严禁在绿化地内堆收物品,踢足球,打羽毛球,不得任意开挖绿化地,停放自行车、人力车、助动车、摩托车。严禁在树上拉绳、晾晒衣服被褥。装修要文明施工,不准在绿化地带丢放建筑垃圾。

　　五、严禁在树木、绿化地带内设置各种广告标语牌,未经同意,不准在绿化带空地上设管线,迁移和损坏树木,花草。

　　六、提倡增设校区景观。阳台盆景要有保护架等安全措施。严禁楼上向下

　　乱扔杂物、泼污水等不文明行为,对教育无效者除责令清扫干净外,并上报有关部门处理。

　　七、严禁偷、摘花草,轿车、出租车禁止驶入草坪。

　　物业管理制度治县)房地产行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会不依法履行职责的问题;(二)业主委员会换届过程中出现的问题;(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;(四)提前终止物业服务合同的问题;(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

　　并协助成立筹备组。

　　筹备组成员由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)和建设单位派员共同组成。

　　(四)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作;(五)具备履行职务的健康条件和文化水平。

　　1)对业主为方便维修寄存的钥匙,客服部应建立《业主寄存钥匙登记表》,认真做好记录。

　　2)施工单位借用钥匙必须通过开发商监理部书面证明经客服部经理同意在服务中心领取,施工单位借用人无权私自转借钥匙。

　　3)施工单位借用人必须确保在预计使用时限内归还所借用的钥匙。

　　4)施工单位维修完毕后,必须负责关闭电源、水阀、门窗,由于施工单位人员的疏忽而造成的任何损失由该施工单位全权负责。

　　5)施工单位超过预计使用时间尚未归还,经办人必须确保最短时间内将钥匙追回,同时该施工单位在下次借用钥匙时必须交保证金;6)业主领取钥匙必须核对业主身份并在《业主寄存钥匙登记表》上签字以示领走。

　　6、空置房屋钥匙管理

　　1)客服部总台接待负责根据空置房钥匙留存情况做好《空置房钥匙登记表》。

　　2)各区域客户主任应每月定期对空置房钥匙进行盘查,并配合总台接待做好空置房钥匙的更新工作。

　　3)客服部经理每月25日对空置房钥匙登记情况进行抽查,尤其是钥匙的使用记录。

　　支持文件:1、《钥匙交接记录表》

　　2、《钥匙领取记录表》

　　3、《钥匙借用登记表》

　　4、《业主寄存钥匙登记表》

　　5、《空置房钥匙登记表》

　　物业管理制度物业装修管理的基本概念

　　1.物业装修，是指业主或使用人为了改善居住、办公或经营环境，对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶棚(天花)、门窗、给排水、强弱电、有线电视、电话、宽带进行装修处理的活动和过程。

　　2.物业装修管理，是指物业管理公司依据国家相关法规和条例，受开发商或全体业主委托，对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中，对新建房屋的室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。

　　物业装修管理的目的规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一；杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；保障新建楼房的居住安全，保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用，最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。

　　物业装修管理的意义

　　维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌，维护环境品质，避免房屋建筑结构、外观、环境、设施设备遭受破坏和污染。

　　维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小区的安定、团结、和谐氛围，维护物业管理秩序，保障物业管理服务工作的正常开展。

　　术语解释

　　1、建筑主体：

　　是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

　　2、承重结构：

　　是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

　　3、砌体结构：

　　即用砖墙、柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重的结构，称为砖～物业管理圈；钢筋混凝土混合结构，简称砖混结构。此结构抗震性差，防渗水性能差。这是当前建造数量大、采用最普遍的结构类型。

　　4、钢筋混凝土结构：

　　即主要承重构件全部采用钢筋混凝土，并现场整体浇注而成的结构。此结

　　构抗震性能和防渗水性能良好。这种结构类型主要用于大型公共建筑、高层建筑和工业建筑等。

　　5、剪力墙：

　　剪力墙是指墙肢的长度为厚度的5～8倍的钢筋混凝土墙。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折线型、“一”字型。

　　6、异形柱：

　　异形柱是指柱肢的截面高度与柱肢宽度的比值在2～4倍，相对于正方形与矩形柱而言是异形的柱子。它包括异形柱框架和异形柱框架剪力墙，常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。

　　7、承重墙

　　是指不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。

　　8、非承重墙

　　不承受上部传来的荷载，也不会把荷载加载到其下的非承重墙上。通常在非承重墙墙底设置单跨梁或者连续梁来承受其荷载并把其荷载传导到相邻的承重构件上（例如：砖混中的承重墙，框架中的框架梁）。非承重墙通常还是设计上的抗震墙，如果发生地震，非承重墙将和承重墙一起承受地震力。

　　9、房屋外观：

　　是指相对于室内的外立面，准确的说，就是房屋外立面可视的部分。它包括门窗、外墙、阳台、附属结构及装饰物等。

　　10、防水工程：

　　是指屋面防水、外墙防水及厨房、卫生间、阳台防水工程。屋面防水、外墙防水的目的是为了防止雨水对室内的浸害；厨房、卫生间、阳台防水的目的是为了防止生活用水对本房屋和相邻房屋室内的浸害。

　　11、隐蔽工程

　　是指被其他建筑物遮掩的工程，具体是指地基、电气管线、供水管线等需要覆盖、掩盖的工程。由于隐蔽工程在隐蔽后，如发生问题，还需重新覆盖和掩盖，返工损失非常大，为了避免资源的浪费和当事人双方的损失，保证工程的质量和工程顺利完成，安装施工时，在覆盖和掩盖前应当通知发包人检查，发包人检查合格后，方可进行隐蔽施工。

　　12、房屋配套设施设备：

　　是指房屋除门窗、护栏外的，与房屋配套的给排水管道（空调排水管）、强电源及弱电源信号系统（照明电源、闭路线、电话线、网络线、监控）、煤气报警器、红外线防盗报警器、可视电话（非可视电话）、应急求助按钮、天然气表、管等。

　　13、房屋平面布置图：

　　是指用于指导建筑装饰装修施工的平面（水平面）设计图，它包括房屋平面结构布置（家俱、陈设摆放）设计、区域使用功能划分（如：卧室、客厅、书房、厨房及卫生间等）设计、出入通道（如：门的开启方向及通道走向）设计，其中包括某些部位使用的材质和安装方式、要求等设计。它是按实际比例尺寸绘制的，一般采用的长度单位为公制长度单位㎜。

　　14、水电施工图：

　　是指用于指导建筑装饰装修水电施工的平面示意图，顾名思义，示意图是以示意方式进行绘制的，图形是以线条和符号连接构成的，图形一般没有准确的数值标注，只是示意大概的安装方位和形式，具体安装方法和要求，都是以文字标注及说明为主。

　　物业装修管理的基本内容

　　(一)房屋外观的管理

　　(二)主体结构的管理

　　(三)房屋防水施工的管理

　　(四)房屋配套设施的管理

　　(五)施工行为的管理

　　(六)告知和督导义务

　　(七)商业门面装修管理

　　(八)物业装修管理如何规避责任

　　（一）房屋外观的管理

　　1.任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装修的活动中，不得破坏房屋

　　的外观，严禁擅自改变房屋的门、窗、阳台护栏，以及外立面墙砖、涂料颜色；

　　2.严禁在承重墙上开凿门、窗孔洞，严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸，严禁拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，未经许可不得擅自在外墙上开孔和凿洞；

　　3.严禁搭建建筑物、构筑物，严禁封闭观景阳台、生活阳台，未经许可不得擅自在外墙上安装雨蓬、防盗网、晾衣杆等；

　　4.严禁随意在外墙上安装空调外机，空调外机应安装在房屋的预留位置上，或物业管理公司指定的位置上；

　　5.未经许可不得擅自在房屋外立面上安装广告牌及带有商用告示效应的标识；

　　6.严禁侵占公共区域的通道、露台和屋面，严禁在公共区域的通道、露台和屋面乱搭乱建；

　　7.严禁开挖地下室、打井。损坏物业共有设施、设备及场地。

　　（二）主体结构的管理

　　1.严禁擅自改变物业使用性质；

　　2.严禁擅自改建、重建建筑物及其附属的设施、设备；

　　3.任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装饰装修的活动中，不得破坏房屋的主体结构、承重结构和房屋基础，严禁在结构墙、柱、梁、板上钻孔凿槽。如因水电管线敷设，确须开孔凿槽，必须报物业管理公司，经物业管理公司审查同意后，并在物业管理公司工程技术人员的指导下进行施工；

　　4.严禁在非承重楼面砌砖体（红砖、沙砖）隔墙；

　　5.严禁改变房屋的使用功能，严禁将没有防水要求的房间或阳台改做卫生间和厨房；

　　6.吊顶龙骨及木地板龙骨固定支点钻孔，孔洞点阵不得≤600㎜，孔洞直径不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；

　　7.房屋装修如需变动房屋结构（建筑主体和承重结构）的，必须经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应

　　资质等级的建筑施工企业承担。

　　（三）房屋防水施工的管理

　　1.防水层应涂抹在结实、坚硬、表面光滑平整、干净、干燥的基层上，并按规范要求施工，防水层应有一定的面积和厚度。防水施工完成后，应作闭水试验，试验时间应不少于48小时，并会同装修管理人员一道共同检查闭水试验情况，确认无渗漏现象后，方可后续施工；

　　2.室内装修施工，对阳台、厨房和卫生间，有较大改变的和对原防水层有较大破坏的部位，二次防水施工时应作重点和加强处理，确保无渗漏；

　　3.卫生间、厨房、阳台未作闭水试验不得回填，并不得只在回填找平层上做防水层，此方式存在严重的工艺技术缺陷和隐患；

　　4.回填找平层水泥沙浆应有足够的强度，其水泥沙浆标号不得低于1∶2，水泥沙浆厚度应≥60㎜；

　　5.卫生间地面防水必须全做，墙面防水最低点应≥300mm；若使用淋浴龙头，安装龙头的墙面防水层高度应≥1800mm，宽度是淋浴龙头左右各500mm，阴角临界墙宽度为1000mm，高度必须达到1800mm。

　　（四）房屋配套设施的管理

　　1.给水管不得暗敷在非防水地面，在通过无防水要求的区域内，应采用天、墙布管敷设方式，即采用吊顶内敷设和沿墙壁暗敷方式敷设；

　　2.给水管道安装完毕后，应作压力试验，水压不应小于9kg、稳压不应少于两小时；排水管道安装完毕后，应作冲水试验，每个管口冲水量不应少于200kg，冲水方式为容器灌冲。经压力试验和冲水试验无渗漏现象后，方可进行下一道工序；

　　3.施工临时用电，只能在漏电保护开关后端驳接。布线完毕后，各回路应作通电试验和绝缘试验，通电试验时应在漏电保护开关的保护下进行；

　　4.天然气管道、阀门、计量表，严禁装饰封闭及包裹。应裸露在外，并随时保持良好的通风状态，安装后的管道接口应作漏气检测；

　　5.燃气报警器探头接通电源后，安装在吊顶的下方，尽可能靠近和正对燃气用具，不得远离燃气用具和隐蔽安装；

　　6.燃气热水器排气管道，严禁接入厨房排烟道内，应按物业管理公司规定的位置和方式直接引向户外排放；

　　7.严禁将燃气热水器置于厨房、卫生间内，燃气热水器只能安装在生活阳台的墙壁上，相距天然气表和管道≥500㎜的位置，并将排气管道引至户外；

　　8.严禁拆卸厨房与饭厅之间的隔门，严禁将封闭式厨房改装成开敞式厨房，并随时保持厨房与户外空气的对流。厨房采用暗埋式燃气灶，应在厨柜前门上方开4～6个直径不≤30㎜的透气孔；

　　9.阳台落水主立管，严禁装饰包裹。厨房、卫生间落水主立管，如确需装饰包裹，应采用可拆卸方式，或采用红砖隔离空包方式处理，包裹时管道与砖之间应留出5～10mm间距。有检查口的楼层，应露出检查口和足够的拆卸检查口盖的空间。严禁用水泥砂浆灰填充式包裹；

　　10.可视电话及红外线监视器，不得擅自移位和改变，如需变动位置，应由原安装单位施工人员处理；

　　11.严禁移动厨房排烟道预留孔洞位置（高度和方向）。抽油烟机排烟管应规范的接入排烟道预留孔；

　　12.空调外机，应安装在预留位置上，氟里昂管敷设，应按物业管理公司统一规定规范安装，并将冷凝水管接入积水管内，严禁冷凝水散流。（注：本楼房原设计未考虑家用中央空调安装，故严禁安装家用中央空调）；

　　13.严禁拆除卧室内的阳光窗防护栏。因装修改变防护栏材质和款式，高度不得低于1000mm，其安装应牢固、可靠；

　　14.入户给水管应加设总阀，便于日常维修和检查；

　　15.严禁损坏物业共有设施、设备及场地，严禁擅自改变和移动共有设施、设备。

　　（五）施工行为的管理

　　1.任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装修的活动中，不得损坏公共设施设备，不得影响公共环境清洁卫生，不得影响业主的正常生活秩序；

　　2.严禁违章作业和野蛮施工，杜绝一切不文明的施工现象和行为；

　　3.严禁施工现场有违反消防法规的行为，如：吸烟、乱扔烟头、火种、不

　　规范的使用明火、电炉（含电阻加热器）、碘钨灯取暖或烘烤物品等；

　　4.施工和照明临时用电、线及插线板的安装应符合规范，严禁乱接乱搭；

　　5.严禁在公共过道、公共区域地面上搅拌水泥、切割地砖、石材及进行木制品制作等作业；

　　6.施工用水区域，应保证在不渗漏的前提下规范用水，不得侵害和影响相邻户；

　　7.严禁将建筑装修材料堆放在公共过道及公共区域，保证公共过道及公共区域的清洁卫生及通行安全；

　　8.严禁高空抛洒，严禁影响公共卫生和公共安全的现象和行为；

　　9.严禁采用国家或政府相关部门明令禁止的淘汰产品和材料；

　　10.严禁采用国家或政府相关部门明令禁止的工艺技术和施工设备、设施；

　　11.房屋装修，如须变动房屋结构（建筑主体和承重结构）的，必须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应资质的施工企业承担；

　　12.装饰装修企业，必须按照工程建筑强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量；

　　13.装饰装修企业，必须严格遵守施工安全操作规程，按规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。

　　（六）商业门面装修管理

　　1.门面室内装修，应严格遵守消防安全管理规定，不得擅自更改和移动报警按钮、喷淋头、温感器、消防箱等消防设施，严禁封闭和占用消防通道；

　　2.门面室内装修，严禁封闭共用管线（水、电、气、消防）井检查口、门，应留出检修空间及通道；

　　3.燃气管道安装应符合燃气安全使用管理规定，不得埋于墙内和地下，不得接近有明火和易产生静电火花的电器，应保持正常的空气流通；

　　4.商业门面装修，必须遵守附属设施使用功能规定和要求，不得超功率、超容量、超标准、超范围、超规范安装和使用，如：通电、通水、通气（天然

　　气）、通风（换气、新风）、排水、排烟、消防水等；

　　5.商业门面室内装修，未经计可，不得擅自更改排污管道预留接口位置。不得封包检查口（疏浚口）；

　　6.室内外天棚吊顶时，在遇沉水弯、检查口（疏浚口）、消防水阀、强弱电路分线盒时，应在对应位置处预留维修检查口，洞口尺寸应小于500某500（㎜）；

　　7.使用液化气罐的门面，燃具与液化气罐相距≥5m，液化气罐存放处应保持阴凉和空气流通，存放处应设置防爆墙或安全防护装置，在入口处张贴“火源切勿接近”或“非工作人员严禁入内”等标识;8.商业门面（办公用房）电器安装，应设置电源配电箱，除设置总开关（空气开关）外，各回路应单独设置空气开关，确保电力的使用安全；

　　9.使用大功率电器较多的商业门面（办公用房），并由380V三相电源变为220V两相电源使用的，三相电源负荷分配应均衡和合理。

　　（1）餐饮门面室内装修：

　　1．厨房污水进入主排水管道前，必须设置沉渣池、隔油池，避免污水中夹带的动（植）物油及碎骨、泥土、沙石进入主排污管道内，严禁将未过滤的污水直接排放入主排污管道；

　　2．店面较大的，水平排水管道长度方向≥20m的，应增置管道疏浚检查口;3．厨房油烟在进入主烟道（管）前，应安装滤油及油烟净化装置，严禁将未过滤的油烟排入主烟道（管）内，严禁向小区内或门面四周直接排放油烟；

　　4．严禁将直排式和强排式热水器的排气管接入烟道内；

　　5．厨房抽油烟机，应采用低噪声高速风机或专用风机，噪声不应大于65分贝，营业时间不得超过晚上10：00点钟。

　　（2）美容美发门面室内装修：

　　1．洗发室地漏及洗涤池放水口必须加设不锈钢丝过滤网，模数不应≥2㎜；

　　2．污水进入主排水管道前，必须设置沉渣池，避免污水中夹带的发丝、发

　　屑进入主排污管道内，严禁将未过滤的污水直接排放入主排污管道。

　　（3）门面户外装修：

　　1．门面装饰装修除严格申报审批外，户外装修（门额、门柱、户外广告等），应严格按物管统一要求进行设计及施工。户外装修方案，未经申报和审核，不得擅自和违规施工。不得个性张扬，必须服从整体规划和管理要求；

　　2．门面户外装修，严禁侵占公共过道和路面。门额和门柱装修，不得超过相邻户彼此间分隔线。未经许可，不得擅自更改原路面整体形式和效果；

　　3．门面户外装饰装修，未经计可，不得擅自改变原始结构和开状，不得擅自增加附属构筑物，不得侵占相邻门面的位置和影响相邻门面的装修效果；

　　4．门面空调安装，应遵守物管的规定和要求，安装前应将安装方案报物管审核，并在物管有关人员的现场指导下进行。

　　（七）告知和督导义务

　　1.装修管理人员，应将小区物业管理规定及相关管理办法，详细的介绍给前来办理装修申报的业主、租赁人或装修公司人员。

　　2.装修管理人员，有权利和义务，将装修公司情况或装修公司的施工情况告知业主。

　　3.装修管理人员，应将装修方案中或施工中不合理的工艺和工程隐患告知业主。

　　4.装修管理人员，应将装修的禁止行为和相关的注意事项告知业主和装修施工人员。

　　5.装修管理人员，有权利和义务，维护装饰装修管理规定，维护业主利益，对装修施工中的违规行为予以及时的纠正，并督导业主或装修施工人员进行整改。

　　6.装修管理人员，对检查中发现的质量问题和隐患，应及时的跟进和处理，并及时的督导和予以解决。

　　7.装修管理人员，对业主和装修施工人员提出的询问和求助，应予以当面的解释和指导，对难以陈述问题，应亲临施工现场予以帮助和督导。

　　（八）物业装修管理如何规避责任

　　1．认真履行告知义务：

　　物业装修管理，必须将物管公司装修管理的相关规定和《房屋装修禁止行为和注意事项》告知业主和装修施工人员。

　　2．依理依法的管理：

　　物业装修管理，必须依据政府有关部门的规定和小区《管理规约》进行装修管理。

　　3．坚守管理职责：

　　物业装修管理，必须认真履行自己的管理职责，必须做到违规必查、违规必禁、违规必究。

　　4．不得混淆管理范围：

　　物业装修管理，必须清楚物业装修管理的范围和性质，必须清楚物业装修管理只是装修行为管理而非装修质量管理，装修验收只是行为验收而非质量验收。

　　5．不可参与装修业务的推荐和介绍：

　　物业装修管理，不得强制性的向业主推荐和介绍装修公司和推销装修材料。

　　6．不得无原则的干预业主装修事务：

　　物业装修管理，不得无故的对业主或装修施工人员进行管、卡、压，或进行与物业装修管理无关的事。

　　对装饰装修违规现象的处理

　　1.对违反《装修施工管理服管理协议》、《装修施工现场管理规定》的装饰装修企业或个人，应当面给予批评教育，情节严重的给予口头警告或书面警告，造成严重后果的责令其检查、消除影响、赔偿，或清退离场，不得在本小区继续施工；

　　2.对违反了《装修房屋的禁止行为和注意事项》的装饰装修企业或个人，应立即予以制止和纠正，情节严重的责令其停止施工，造成严重后果的责令其检查、消除影响、赔偿，或清退离场，不得在本小区继续施工；

　　3.对装修管理员的管理，执意不予理采的装饰装修企业或个人，物管公司

　　有权采取法律诉讼方式予以解决；

　　4.对违反了《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业管理条例》的装饰装修企业或个人，除立即停止违章规施工外，责令其限期恢复和整改，情节严重并造成重大后果的上报相关行政部门进行处理；

　　5.在实施物业装修管理的过程中，物业管理企业和装修管理员，只能依据建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》和国务院令第504号《物业管理条例》之规定行使其权力，履行其应尽的职责和义务；

　　6.在物业装修管理活动中，物业公司拥有审查、监督和管理的权力和义务，拥有对一般违规行为的处理权，如：责令其停工和整改等。绝没有行政职能部门的处罚权。物业管理公司，对装饰装修企业或个人的违规现象和行为有制止、纠正、举报、投诉的权力和义务；

　　7.在物业装修管理活动中，对严重违反国家相关规定的施工行为，除强行的予以制止外，应及时的将情况上报行政主管部门处理。

　　装修管理员的素质要求

　　（一）熟悉物业基本概念及装修管理基本概念；

　　（二）熟悉物业管理相关的法律、法规和政策；

　　（三）熟悉相关的建筑装饰装修施工技术规范、工艺流程和施工验收标准；

　　（四）熟悉辖区环境以及配套的设备设施，熟悉辖区环境布局及房屋结构；

　　（五）熟悉燃气安全使用管理规定、消防管理条例及相关安全生产条例；

　　（六）熟悉本岗位业务内容及工作流程，具有一定的建筑装饰装修专业基础知识，具有一定的制图和识图能力；

　　（七）具有一定的书写能力和口头表达能力，能规范的书写与之相关的技术作业文件和说明；

　　（八）具有规范的、文明的行为举止，能做到礼貌待人，并具有一定的组织能力和协调能力；

　　（九）能准确的掌握和执行相关的法律、法规和政策。

　　装修管理员的职责

　　（一）具有高度的责任心和热情的服务意识，具有专业的职业素养；

　　（二）严格遵守和执行国家相关的法律、法规和政策，准确的执行和运用相关的建筑装饰装修施工规范及标准；

　　（三）严格审核装修方案，在审核中对违反法规和条例明令禁止的"行为和注意事项，应予以提示和制止，并在原装修方案图中予以纠正和注释；

　　（四）在装修巡查中，对未按装修审核内容及修正意见施工的装饰装修企业或个人，应立即予以制止和纠正，尽可能地避免给业主或相邻户造成重大经济损失和留下质量安全事故隐患；

　　（五）在装修巡查中，对违反施工安全操作规范和消防规范行为的装饰装修企业或个人，应立即予以制止和纠正，尽可能地避免重大施工事故和人员伤亡事故的发生；

　　（六）在装修巡查中，对违反小区管理规定行为的装饰装修企业或个人，应立即予以口头警告或书面警告；

　　（七）坚守岗位、坚持原则、履行职责，认真作好装修审核记录和装修巡查记录，认真填写整改通知书，并做到及时追踪、督导和检查；

　　（八）及时协调和处理好装修施工中出现矛盾和问题；

　　（九）负责解答业主对小区物业装修管理事宜的询问，做到悉心指导、耐心解释、热情服务，并及时处理业主的报事和求助。

　　装修管理控制程序

　　1.0目的：

　　规范装修管理工作，维护楼宇安全和房屋外观的统一和协调，确保公共环境、设施的运行正常和使用。

　　2.0适用范围：

　　适用于住宅小区、别墅、商住区、写字楼物业装修的管理工作。

　　3.0职责：

　　3.1管理处主任负责小区装修申请的审批及重大违章装修的处理。

　　3.2楼栋管理员负责业主装修申报及装修资料的收集、整理、归档。

　　3.3装修管理员负责装修方案初审，管理处工程部主管或房地产公司工程部负责技术上的审批。

　　3.4装修管理员负责装修竣工验收。

　　3.5装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员负责装修巡视，装修跟进、装修现场监管，对装修过程中各环节进行控制。

　　3.6秩序护维护员负责装修消防、安全的巡视和检查。

　　3.7客户服务中心收费员负责装修相关费用的收取。

　　4.0程序：

　　4.1装修申请

　　4.1.1业主提出装修申请时，应提供装修施工设计方案图（指平面布置图、单元立面图、空调安装图、照明（开关、插座）线路图、给排水施工图等）和相关技术资料，业主应按《装修申报登记表》要求如实填写各项内容。

　　4.1.2如业主委托装修公司装修，装修公司应提供加盖装修施工单位公章（必须是鲜章）的营业执照、资质证书复印件各一份。

　　4.1.3如租赁户（物业使用人）装修申请时，应出具《租赁合同》原件及业主同意装修的有关证明。

　　4.1.4如业主或租赁户自行装修，应与物业公司签订《装修承诺书》。

　　4.1.5商铺门面、娱乐场所装修申请时，申请人（业主或租赁户）应提供消防部门的审批文件。

　　4.1.6装修管理员确认业主和租赁户身份后，向申请人提供物管公司《装修施工现场管理规定》、《房屋装修的禁止行为和注意事项》等文件。

　　4.2装修审批

　　4.2.1装修管理员应认真审查如下事项：

　　4.2.1.1装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公共设施设备造成改动、破坏。

　　4.2.1.2装修是否存在有严重的消防隐患。

　　4.2.1.3是否有其他违章情况。如：乱搭乱建、改变房屋使用功能、打凿共用墙等。

　　4.2.2初审合格后，报管理处主任及房地产公司工程部作技术审批，审批工作在三个工作日内完成。

　　4.2.3装修管理员负责将审批后的装修申报情况通知业主，对需要业主修改装修设计的，应告之业主修改。

　　4.2.4装修申请获得批准后，装修管理员应通知业主到客服中心办理有关手续，交纳相关费用，参照《装修收费一览表》：

　　4.2.4.1业主应交纳一定数额的装修保证金和垃圾清运费。

　　4.2.4.2装修施工单位交纳一定数额的装修保证金和施工人员证件工本费。

　　4.2.4.3装修施工单位将施工人员照片（两张）和身份证复印件交客服中心，办理（临时出入证）和施工人员基本情况登记。

　　4.2.4.4施工人员（临时出入证），分正、副两证，正证由施工人员随身携带，副证进入小区时交门卫临时保存。

　　4.2.4.5装修相关费用完清后，发放《施工许可证》，通知工程部开启该户水电，告知业主可以进场装修施工。

　　4.3施工期间的管理

　　4.3.1装修施工期间，装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员应每日至少巡查一次装修施工情况，并将检查情况，记录于《装修巡视检查记录表》。秩序护维护员严格按照小区有关管理规定，对施工人员进行秩序维护管理。

　　4.3.2发现下列情况，装修管理员、秩序护维护员、楼栋管理员按本程序4.5项办理。

　　4.3.2.1未按规定张贴《施工许可证》的；

　　4.3.2.2未按规定的施工时间施工的；

　　4.3.2.3超出申报范围内的装修项目或擅自更改装修审批内容的；

　　4.3.2.4违反装修管理规定及国家相关规定的；

　　4.3.3业主或装修施工人员，就装修事宜提出请求协助或帮助时，装修管理员应予积极的支持和配合，在详细了解业主提出的请求后，及时的给予帮助和处理。

　　4.4装修竣工验收

　　4.4.1装修施工结束后，业主或施工单位应向管理处提出装修验收申请。

　　4.4.2装修管理人员、业主或施工单位现场负责人对装修工程进行现场验收。装修无违章情况，按以下程序办理，如发现违章情况，按本程序4.5项办理。

　　4.4.3竣工验收合格的，由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》内“验收意见”栏签署“初验合格”，并签署姓名和日期。

　　4.4.4施工人员撤场时，客服中心收回《临时出入证》，如有丢失，出入证押金不予以退还。客服中心应通知门岗该户装修人员已清场。

　　4.4.5装修验收合格，并已入住三个月，业主应申请装修复验，装修管理员应到现场复验，如无问题。由装修管理员、管理处主任在《装修竣工登记表》“二次验收意见”栏签署“复验合格”后，经公司经理审批，由财务退还业主或装修施工单位的装修保证金。

　　4.5违章装修的处理

　　4.5.1装修施工期间或装修竣工验收中，发现违规装修行为的，装修管理员应立即要求违规整改，并视其情况，按以下方式进行处理：

　　4.5.1.1批评教育，责令立即整改。

　　4.5.1.2出具《装修整改通知书》，限期整改。

　　4.5.1.3出具《装修验收整改通知书》，限期整改。

　　4.5.1.4情形严重的报公司经理批准，实施停电停水，强行制止违规及侵害行为。

　　4.5.1.5要求损失赔偿的，报公司经理批准。

　　4.5.1.6情形特别严重的，除强行停止施工外，报相关行政部门处理。

　　4.5.2装修施工验收时，如发现业主违章装修的，装修管理员，应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估，并视情况请示公司经理同意后，列清扣款数额，由财务按以下方法进行扣款，扣款顺序为：

　　4.5.2.1首先从业主或装修施工单位装修押金中扣款。

　　4.5.2.2业主或装修施工单位装修押金不足以补偿扣款的，由业主支付现

　　金方式给予赔偿。

　　4.5.2.3对严重违反装修管理规定的，且又拒绝整改的业主或装修施工单位，装修管理员按规定不予验收，并拒签《入住许可证》。

　　4.6装修档案管理

　　4.6.1装修竣工，通过验收，由客户服务中心片区楼管员收集、整理装修管理资料，统一归档。

　　4.6.2装修档案管理按公司有关文件管理规定执行。

　　5.0相关支持及参考文件

　　5.1《物权法》

　　5.2《物业管理条例》

　　5.3《住宅室内装饰装修管理办法》

　　5.4《管理规约》

　　5.5《物业管理服务合同》

　　5.6《装修施工管理服管理协议》

　　5.7《业主手册》

　　5.8《装修施工现场管理规定》

　　5.9《房屋装修的禁止行为和注意事项》

　　6.0相关记录表格备案文件

　　6.0.1《装修委托书》

　　6.0.2《装修申报表》

　　6.0.3《装修承诺书》

　　6.0.4《装修许可证》

　　6.0.5《装修收费一览表》

　　6.0.6《装修申报情况记录表》

　　6.0.7《装修动态一览表》

　　6.0.8《施工人员登记表》

　　6.0.9《装修巡视检查记录表》

　　6.1.0《装修整改通知书》

　　6.1.1《装修竣工验收表》

　　6.1.2《入住许可证》

　　物业管理制度101.0目的对所辖物业装修实施管理,确保建筑物结构安全和装修格调统一,并符合消防安全要求。

　　2.0范围

　　适用于物业集团所属各物业公司(管理处)辖区内的装修管理。

　　3.0职责

　　3.1物业公司(管理处)负责人负责业户装修项目的审批。

　　3.2客户服务部办证员负责受理业户物业装修申报手续的办理,并负责审核相关的装修内容以及各种证照。

　　3.3客户服务部收费员负责装修管理费用的收取工作。

　　3.4工程维护部负责土建、配电、给排水及消防等相关图纸的审核,现场管理并参与验收。

　　3.5保安部负责装修现场的查证、装修人员的进出、材料和垃圾的清运、货梯的使用、消防管理等工作。

　　3.6物业部负责对装修现场进行管理,组织装修验收及办理验收手续。

　　4.0工作内容

　　4.1装修申请

　　4.1.1客户服务部前台人员负责接待前来申请装修的业户,并要求业户填写《装修申请表》、《装修委托书》、《承诺书》,同时向业户说明《装修管理规定》及相关费用的收取事宜。

　　4.1.2各单位客户服务部前台人员核实业户提供的资料。

　　4.2装修审批

　　4.2.1各单位物业部审核完业户申请装修项目资料后,转交工程维护部审核图纸,工程维护部负责填写签署《装修图纸审核意见》。

　　4.2.2客户服务部收费员核算相关费用后,报本单位负责人审批。

　　4.2.3装修项目手续齐全的,三个工作日内予以答复;4.2.4要求装修业户按照相关法规在装修现场配备灭火器。

　　4.3费用的收取和证照的发放

　　4.3.1装修项目手续齐全后由客户服务部收费员向业户收取相关费用。

　　4.3.2业户缴清各项装修相关费用后::,由各单位客户服务部前台人员负责向业户发放《装修施工许可证》和《装修图纸审核意见》并办理施工人员《装修人员出入证》。

　　4.4装修监督

　　4.4.1由各单位按《装修管理规定》对装修工程实施监督。

　　4.4.2物业助理应告知巡逻队,巡逻队应配合物业助理对装修户的消防安全、垃圾清运及施工人员等方面进行监督管理。

　　4.5装修验收

　　4.5.1物业助理根据业户装修验收申请,组织相关人员对物业装修项目进行验收。

　　4.5.2验收合格后相关人员在《装修竣工验收表》上签字认可,管理员及时收回《装修施工许可证》、《装修人员临时出入证》等相关证件,三个月后收费员负责办理业户返还装修费用手续。达不到合格要求的,填写《装修整改通知书》由施工单位按整改通知要求整改,直至合格为止。

　　4.6装修资料管理

　　客户服务部资料管理员负责对装修资料分类建档并保存。

　　5.0相关文件

　　5.1《装修管理规定》(wi-7.5.1-06-01)5.2《装修监管工作规范》(wi-7.5.1-06-02)6.0记录表格

　　无

　　物业管理制度11一、每周一彻底清扫小区内路面、公共场地、车棚、绿地、排水沟等，平时要坚持小区环境卫生整洁。

　　二、每隔一天拖、扫楼道一次。(包括楼梯扶手、塔灰、电表箱、单元门、楼道灯、窗台等)。

　　三、楼道玻璃坚持清洁、透明。

　　四、小区内墙、柱、门等无广告纸。

　　五、楼后空中要坚持清洁(不能有砖头、粪便等)，责任区内如有修建渣滓要及时清算。

　　六、小区内有其它休息也要参与，同时要保证本职任务及时完成。

　　七、推灰人员必需坚持渣滓车清洁，每周必需彻底洗刷一次。

　　八、渣滓车停放点周围要坚持洁净，空中有污垢或油渍要及时洗刷。

　　九、以上制度保洁员必需严厉遵守，如有业主反映卫生状况不好，经核实，业主反映一次对责任人罚款20元，累计3次，自动离岗。

　　公用部位运用和卫生制度

　　小区公用部位即楼道、楼区公共路途、花坛空地等，是归居民公共一切的，同时也是小区树立的一项重要内容，为了坚持公用部位在公共运用中的整洁、完整，为小区居民发明良好的外部环境，特制定本制度。

　　一、坚持公共楼道的清洁

　　1、不得在楼道内乱堆、乱放物品。

　　2、楼道走廊内坚持清洁、无废纸、废物、痰迹等。

　　二、楼区内公共路途、公共设备的运用

　　1、不得在公共路途等公共运用部位违章私搭乱建。

　　2、不得在公共运用部位乱贴乱画。

　　3、不得在渣滓箱外、果皮箱外等处乱扔乱掉。

　　4、不得对公共配套设备停止破坏。

　　三、公共部位的花坛、绿地等的运用

　　1、不得破坏花坛、蹂躏草坪。

　　2、不得乱砍乱伐，攀折树木、花草。

　　3、坚持花坛、绿地的整洁，不得乱扔、乱倒物品入公共绿地，四、小区居民要共同保护公用运用的部位，坚持公用部位的整洁，如有违

　　犯公共运用制度的，小区管理处将依据情节轻重给予处置。

　　物业管理制度12一、公园封闭建议

　　目前山体公园与都市阳光之间还存在500米左右的长度未进行封闭隔离，随着山体公园的投入使用人流量必定会剧增，其中会有相当一部分为外来人员到山体公园活动，给都市阳光带来巨大的安全压力，建议地产尽快将此地段进行封闭以便控制外来人员通过此地段随意进入都市阳光小区，为业主创造一个安全有序的居住环境。

　　二、康体健身器材配置建议

　　根据对都市阳光客户群体的分析，小区内有较多的老人；并且小区内目前未安装任何健身器材，小区内老人健身活动缺少场地及器材，很多老人迫切希望有一处健身锻炼的场地；目前山体公园内设置有门球场根据目前管理处对客户的了解，对门球活动感兴趣的顾客群体相对教少；建议将目前门求活动场地安装老人活动使用的康体健身器材以供老人锻炼使用。

　　三、增加阅览室建议

　　目前山体公园共计有管理用房6间，其中预计物业作为管理用房使用2间；为增加小区的文化氛围，建立和谐社区；展现__的人性化服务，为小区中老年群体沟通交流提供一个好场地，建议在山体公园管理用房中设立一间为图书阅览室，（备注：只对__客户开放）配置书架一套，各类书刊、报纸、杂志等刊物预计费用为10000元左右。

　　四、增加棋牌室建议

　　为丰富__社区顾客的业余活动，让顾客充分感受到作为__客户的优越感及舒适感；建议在山体公园的管理用房中拿出两间开辟为棋牌室，只供__物业都市阳光、世纪华府专用；预计配置各种棋牌桌椅板凳费用为5000元。

　　__地产品牌进入瓦房店房地产市场已有5、6年的时间，经过这几年的发展及积累在瓦房店地区也积累一定的人脉关系。可以说，__地产品牌在一定程度上带动了瓦房店房地产市场的发展。

　　由于前期各个方面的问题瓦房店的客户也出现了部分对__品牌存在一定偏

　　见认识的观点，在这种情况下，如何提升客户对__品牌的信任及追随，是摆在我们__人面前值得思考的一个问题；多年来具有良好的服务意识超前的服务理念一直是深圳企业的优势，也是__物业发展到今天进入国内物业管理行业前三甲的关键成功因素之一，为此在山体公园的物业管理方案中__物业充分体现一切为了客户，为客户一切的服务理念突出__客户的尊贵感让客户充分感受到作为__客户的优越感及舒适感。

　　我们衷心希望：__都市阳光、世纪华府，是__品牌下地产与物业共同在瓦房店房地产市场打造和谐宜居住宅项目的第一家，让业主相信选择了__就选对了家，项目成功靠大家。

　　物业管理制度131、维修热线值班是物业维修服务的窗口，工作人员必须热爱本职工作，有较强的工作责任感。

　　2、每天24小时接听报修电话，将报修内容及时通知到维修人员，并随时做好记录。

　　3、接听电话要使用文明标准用语，服务热情不讲粗话。

　　4、对维修服务范围以外的报修，工作量小、便于处理的，通知维修工尽快解决。对于工作量大、用工用料多的不要擅自处理，可以向用户做合理解释，或者让用户直接和工程部经理联系。

　　5、负责做好维修材料的验收、保管和发料工作，负责在每月初将上一个月材料的进、出、存情况统计后，分门别类报综合管理员。

　　6、完成领导交办的其他工作。

　　物业管理制度14洗地机:1、于硬性地面清洗。

　　2、装地刷与针盘,并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。

　　3、按比例往水箱内注入清水和清洁剂。

　　4、插上电源,按下调节开关,将手柄杆调至适合自己的高度。

　　5、从最靠电源插座的地方开始操作机器,防止机器压过电线。

　　6、注意事项

　　6.1、工作时必须避免刷子接触电源线,以免电源线卷进刷子内。

　　6.2、开动洗地机时,电源线要在操作者的背后。

　　6.3、使用清洁剂时,注意不要让水弄湿马达。

　　6.4、使用完毕,要注意安全,不要随便使手离开手柄,放开操纵杆,等机器完全停止后再切断电源,卸下地刷与针盘。

　　7、保养工作

　　7.1、使用完毕,把机身及配件清洗干净。

　　7.2、用干净布擦净机器、电线,将电线绕回机挂钩,机器必须存放在干燥地方。

　　吸尘机:1、用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用清洁设备。

　　2、把软管接驳在机身上,插入220伏电源。

　　3、开动时按顶上的开关按钮。

　　4、吸硬地面时,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯时毛刷收入吸嘴内。

　　5、注意事项

　　5.1、使用前,检查机内尘袋是否已清尘。

　　5.2、使用后,检查尘袋,如满尘需倒尘,用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。

　　5.3、干性吸尘机,切勿把水份吸入机内。

　　6、保养工作

　　6.1、使用完毕后切断电源,取下软管和管夹头,将绕好的电线挂于机身外壳。

　　6.2、将软管松开卷成一圈,或挂在墙上。

　　吸水机

　　1、专用于清除积水。

　　2、把软管接驳在机身,插入220伏电源。

　　3、吸地面时用带软胶的吸扒,吸地毯时用铁扒吸水。

　　4、吸水机如果满水时,会发出不同的响声,应及时把水倒掉。

　　5、注意事项

　　5.1、使用前,检查机内是否已倒水。

　　5.2、使用后,倒掉污水后用清水过,再用干布抹干净。

　　5.3、如机内吸入酸性清洁剂,用后即刻清洗干净以免生锈。

　　6、保养工作

　　6.1、机器使用后切断电源,卸下软管和管把,然后将电源线绕好挂于机头壳。

　　6.2、吸水机内过滤器要拆开进行清洁。

　　6.3、机身不锈钢壳用保养蜡进行保养。

　　抛光机

　　1、专用于地面抛光,适用于大理石、花岗石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光。

　　2、抛光前需干擦以除去地坪表面废物,并湿擦以除去砂石屑。

　　3、检查抛光机的抛光刷是否干净、是否要更换。

　　4、检查调节机速的控制器是否在正常机速的位置。

　　5、接通电源,操作应从电源插座最近地方开始,行走路线为一直线,后面抛光的地面应重叠于前面已抛光的地面。

　　6、注意事项

　　6.1、在工作时不要将机速开行太快,以免碰撞。

　　6.2、不可用易燃的液体来洗地板,或者在易爆的空气中操作机器。

　　6.3、操作机器时,不可抬起操作杆,这会导致机器失控。

　　6.4、机器必须放在室内,不可淋到雨和雪,绝不可以使机器顶端喷到任何液体。

　　6.5、不可在机器上压东西,因为它有一个精密的平衡,当操作需移动操作杆时,必须移动全部电线。

　　6.6、地线必须和开关盒、马达相连,接错将导致触电、休克。

　　7、保养工作

　　7.1、每次使用后,需用干净布擦净机器表面,不用时,用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面,并断开机器。

　　7.2、检查马达罩上的通气口是否畅通,如灰尘聚积较多,必须卸下马达外壳并用吸尘器除去灰尘。

　　高压水枪

　　1、用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等。

　　2、把水管接驳在机身,然后把水管接在水龙头上,插入220伏电源。

　　3、开动机身电源开关。

　　4、冲洗计划好的地方。

　　5、注意事项

　　5.1、使用前检查机器及水管是否损坏。

　　5.2、使用后必须将水管水放清。

　　清擦物品操作方法:1、备:毛巾、刀片(必要时)、清洁剂(必要时)、呢绒布料(必要时)。

　　2、毛巾使用中要经常清洗,保持干净。

　　3、使用前将洗净的毛巾拧干,对折多次后使用,一面擦脏后及时换另一面使用。

　　4、从物体的一端尽头抹到另一端尽头(避开有不平的一端)。

　　5、物体表面如有较厚的污渍,可先用刀片铲干净。

　　6、处理污渍时如无特殊情况,均使用中性清洁剂。

　　7、使用清洁剂时,需将清洁剂喷在毛巾上,再抹抹物,不可直接将清洁剂喷到物体上。

　　8、镜面物体需要用质量好的呢绒布料擦拭,不可用粗糙毛巾以免划伤镜面。

　　9、清洁完毕后,必须将抹布洗净晾干。

　　拖地操作方法:1、湿拖前要摆放"小心地滑"标识牌,拖布应尽量拧干。

　　2、拖地时,先拖擦边角落,后拖擦中间,尽量避免使拖布碰到墙壁、拖把撞

　　到墙身或玻璃。

　　3、水桶要摆放在适当位置,不能放在路中间,门口等以免影响客户(应尽量放在墙边或一角,并在工作人员的视线之内)。

　　4、地拖不可太湿,地上不能有印,水要勤换(不能太黑)。

　　5、清洁完毕后,必须将拖布洗净,拧干,晾干放好备用。

　　玻璃刮刀操作方法:1、清洗时,先用羊毛套将兑好清洁剂的水涂抹在玻璃上。

　　2、涂水完毕后,将玻璃刮上的胶条与玻璃保持一定的角度,从玻璃的上端均匀刮至下端,使刮过的玻璃上不见水痕。

　　3、用干毛巾擦干水迹,一刮一抹重复进行。

　　4、在刮镀膜玻璃时,应注意操作,防止刮刀刮花玻璃。

　　5、如刮刀胶条有磨损而影响作业效果,应及时更换。

　　6、更换胶条时,可把胶条先放在水里面一会儿,以便套入玻璃刮内。

　　洗手间清洁操作方法:1、准备:工作前准备好保洁洗手间的基本清洁工具和清洁物品、"正在清洁指示牌"。

　　2、冲洗:进入洗手间,首先放水将卫生洁具冲洗干净。

　　3、清倒:扫除地面垃圾,清倒纸篓或垃圾桶。

　　4、清洁:按照先云台、面盆、尿池、便池的顺序,逐项逐个刷洗卫生洁具,卫生洁具要用专用刷子、抹布、百洁布、海棉块等工具配合专用清洁剂刷洗。

　　5、抹净:用抹布抹净门窗、窗台、隔板、墙面、镜面、烘干机。

　　6、拖干:用地拖拖净地面,使地面保持干净,不留水迹。

　　7、补充:及时补充手纸、洗手液、香球,垃圾袋等。

　　8、喷洒:按规定喷洒除臭剂。

　　9、撤离:收拾所有清洁工具、清洁物品,撤除"正在清洁"指示牌,把门窗关好。

　　10、清洗频率:每半小时至少巡视清洁一次。

　　11、环境主管每天至少检查二次公共厕所清洁情况,并记录于《洗手间检查

　　记录表

　　12、清洁洗手间时,应在现场放置"正在清洁"指示牌,以便使用人注意并予以配合。

　　13、清洁人员应注意自我保护,清洁时应带保护手套,防止清洁剂损害皮肤,清洁完毕后,应使用肥皂洗手。

　　物业管理制度151.范围

　　本标准规定了厂区物业管理的内容、范围、要求及考核办法。

　　本标准适用于龙岩卷烟厂厂区物业管理、绿化管理、车辆停放管理、零星工程管理、办公用品管理。

　　2.职责:2.1企管办负责制定厂区物业管理规定文件,并按文件进行检查考核。

　　2.2物业公司按合同及厂区物业管理规定文件规定向烟厂提供各种服务。

　　3.内容及要求:3.1物业管理主要内容(除办公大楼):3.1.1厂区所有公共通道、楼梯、走廊、电梯口、顶楼卫生(含小车库顶棚)。

　　3.1.2厂区所有厕所卫生,厕所设施检查,化粪池清掏。

　　3.1.3厂区所有水沟下水道卫生及公共通道、下水管道设施的检查。

　　3.1.4厂区所有外墙、外窗户、外墙管道、外风扇等清洗。

　　3.1.5厂区垃圾、木制废品清理。

　　3.2物业管理具体补充范围及要求

　　3.2.1厂门口宣传栏保持清洁。

　　3.2.2公共通道包括:制丝车间一区东面通道;制丝一、二区门口大厅;成型车间大楼与制丝之间的走廊东至成型厕所,西至卷包一区南门天桥斜坡顶、北至卷包一区南门含卷包一区南门天桥;联合工房各层仓库外公共区域。

　　3.2.3所有公共通道、走廊应保持地面整洁,墙壁、天花板、照明灯、门、窗户无蜘蛛网、无积尘。

　　3.2.4所有楼梯包括墙壁、天花板、窗户、楼梯扶手、照明灯等,应保持清洁、无蜘蛛网、无积尘。

　　3.2.5车间楼梯、扶手及工艺质管科大楼的大厅、楼梯、扶手及制丝一、二区的大厅、大厅玻璃、广告牌应每天擦洗。

　　3.2.6厂区路面保证全天整洁、无落叶、无积尘、无杂物。

　　3.2.7厕所包括墙壁、天花板、照明灯、地板、门、窗、水池等,保持无臭味、无堵塞、空气清新、干净整洁。

　　3.2.8下水道及水沟畅通、无堵塞、无垃圾、无积垢。

　　3.3绿化管理主要内容及要求:3.3.1负责做好厂区的环境绿化,负责现有绿化的改造。

　　3.3.2做好厂区、车间的花卉、盆景摆放。

　　3.3.3按企管办确定的位置和数量摆放花卉,不定期更换花卉,做到品种新鲜化、多样化、高档化,摆放整齐美观,如有枯死花卉应及时更换,档次与现有水平相当。

　　3.3.4花卉应定时浇水、施肥、除虫,浇水后应及时将地面水迹擦干净,不得留下积水,造成地面污迹,更换花卉应及时清扫地面。

　　3.3.5节日(元旦、春节、国庆节)庆祝活动或上级领导参观检查应做到花色鲜艳、体现节日气氛。

　　3.3.6草地、苗木应定时浇水、施肥、除虫、修剪、拔杂草,确保草地、苗木造型整齐美观、花池白净、完整无缺,如有枯死应及时重新种植。

　　3.3.7及时清拣枯枝落叶,保证绿地整洁、美观。

　　3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死,所发生的费用由物业公司负责。

　　3.3.9如因自然条件或车间生产造成的死亡花卉苗木的重新种植,或因意外事件造成的花台破损修复,经企管办确认后费用由烟厂负责。

　　3.4车辆停放管理内容及要求:3.4.1负责厂区摩托车、自行车的停放管理。

　　3.4.2设立厂区摩托车、自行车停车线,确保车辆停放整齐。

　　3.4.3专人指挥管理,维持良好的交通秩序,确保摩托车、自行车停靠规范、排列有序、走道畅通不堵塞。。

　　3.4.4负责停车场地环境清洁卫生,定期清扫车库地板、蜘蛛网,确保车库环境整洁。

　　3.4.5确保车库照明(除办公大楼地下单车库)。

　　3.4.6确保车辆安全,如发现车辆及相关车辆配件丢失,按责任大小,物业公司承担相应的赔偿。

　　3.5零星工程管理主要内容及范围:3.5.1负责厂区、复烤厂的水电、土建、装修零星工程。

　　3.5.2负责新增绿化工程。

　　3.5.3所有工程应保质保量按时完成,施工过程应确保施工现场整洁、安全,施工结束后将现场清理整洁。

　　3.5.4工程完成后由使用部门对工程效果及费用进行确认,物业公司每月底将经部门确认的工程进行登记,交企管办备案,并附详细的费用清单。

　　3.6办公用品及计生管理内容及范围:3.6.1负责办公用品的代购、发放工作。

　　3.6.2负责户口管理工作、计生工作,确保计生工作四个百分百。

　　3.6.3负责固定资产的管理工作,厂区房屋的安全检查及维修申报工作,确保房屋安全和正常使用。

　　3.6.4各部门应由固定人员领用办公用品。

　　4.零星工程维修及办公用品申购程序:4.1在500元以内原有项目的厂区零星工程维修如房屋小范围漏雨、窗户玻璃更换、厕所、下水管道维修等,由部门或车间通知物业公司维修,物业公司维修后经部门或车间对工程效果及费用进行确认,物业公司填写物业服务登记表rj/qg0402-2,公共部分设施的维修由企管办确认。

　　4.2厂区所有500元以上的零星维修工程,申请部门填写零星工程/办公用品申请及确认表rj/qg0402-1,经分管厂长审批后交企管办登记。工程完成后由使用部门对工程效果及费用进行确认。

　　4.3大额的零星工程,由物业公司进行费用预算,费用超过5万元的工程应由物业分管领导审批同意后交厂长审批,并按有关审计程序执行。

　　4.4办公用品在500元以内原有用品的更换,如更换台玻、台布等,由部门或车间通知物业公司,物业公司重新购置或更换后经部门或车间确认(物业服务登记表rj/qg0402-2)。

　　4.5所有500元以上办公用品的购置,申请部门填写零星工程/办公用品申请及确认表(rj/qg0402-1),经分管厂长审批后交企管办登记。办公用品交付使用部门后由使用部门确认。

　　4.6每月底由物业公司对所有项目进行汇总,交企管办备案。

　　5.考核办法:5.1上级检查如有不符合要求每项扣1000元。

　　5.2厂部组织检查如有不符合每项扣100元。

　　5.3企管办现场管理员检查如有不符合每次扣50元,当月内重复发现第二次扣100元,第三次扣150元,依此类推,当月累加。

　　5.4如有部门对物业公司提供的服务不满意可以向企管办书面反映,经核实每次酌情扣50-200元。