2023房地产开发顺天福农贸市场项目申请报告

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房地产开发顺天福农贸市场项目申请报告 青州市顺天福农贸市场项目 项目申请报告 ****** 二○一六年 十 月 目 录 第一章 申报单位及项目概况 ................................ 1 1 第一节 项目申报单位概况 .................................. 1 第二节 编制根据及范围 .................................... 2 第三节 报告总结论 ........................................ 3 第四节 项目建设背景及必要性 .............................. 5 第五节 项目概况 ......................................... 7 第二章 进展规划产业政策与行业准入分析 .................... 30 第一节 进展规划分析 ..................................... 30 第二节 产业政策分析 ..................................... 31 第三节 行业准入分析 ..................................... 31 第三章 资源开发及综合利用分析 ............................ 32 第四章 节能方案分析 ................................ ...... 34 第一节 用能标准与节能规范 ............................... 34 第二节 能耗状况与能耗指标分析 ........................... 35 第三节 节能措施与节能效果分析 ........................... 36 第五章 建设用地与征地拆迁分析 ............................ 39 第一节 项目选址及用地方案 ............................... 39 第二节 土地利用合理性分析 ............................... 39 第三节 征地拆迁与移民安置规划方案 ....................... 39 第六章 环境与生态影响分析 ................................ 41 第一节 设计根据及标准 ................................... 41 第二节 环境影响分析评价 ................................. 41 第三节 生态环境影响分析 ................................. 45 第四节 生态环境影响结论 ................................. 45 第七章 社会、经济、生态效益评价 .......................... 46 第一节 社会效益评价 ..................................... 46 第二节 经济效益评价 ..................................... 46 第三节 生态效益评价 ..................................... 46 第八章 建设投资估算及资金筹措 ............................ 47 第一节 资金概算根据 ..................................... 47 第二节 投资估算 ......................................... 47 第三节 财务效益分析 ..................................... 48 第九章 风险分析与计策研究 ................................ 51 第一节 要紧风险因素识别 ................................. 51 第二节 风险程度分析 ..................................... 51 第三节 防范与降低风险措施 ............................... 51 第十章 结论与建议 ................................ ........ 53 第一节 结论 ............................................. 53 第二节 建议 ............................................. 53 附件附图：

　　1、企业法人营业执照 2、青州市规划局规划设计条件 3、土地成交确认书 4、总平面布置图 5、区域位置图 第一章 申报单位及项目概况 第一节 项目申报单位概况 一、项目名称 青州市顺天福农贸市场项目 二、项目建设性质 新建 三、项目建设单位 ****** 法定代表人：****** 身份证号码：****** 通讯地址：****** 邮编：262500 项目联系人：****** 联系方式：****** 四 、建设地点 青州市顺天福农贸市场项目位于青州市圣水路与玉竹路交叉口东北角，东面及北面是玉竹安置区，南面是圣水路，西面是玉竹路。该地址符合城市总体规划，基础配套设施齐全，交通运输、通讯便利，适宜此项目建设。

　　五 、项目建设单位概况 ******前身为青州市天山房地产开发有限公司，隶属锦绣江南总公司，成立于 2009 年 8 月，是经青州市工商局注册的民营企业，位于将军山中路 1666 号，具有房地产开发经营四级资质，注册资本 3000 万，是青州市诚信企业、最具影响力的房地产开发品牌企业、十佳企业。现有专业技术人员五十余人，大专以上学历四十余人，以高素养、高效率、高质量的服务为广大客服提供优质服务。

　　公司以“生态文明”为理念，本着质量第一、安全第一、住户第一的宗旨，在青州地区建造了一批高质量的生态社区，包含天山花园一期、二期、锦绣江南生态园、锦绣府邸、江南世家等居民社区，与江南酒店、 南驼山庄、王界山书画写生基地等服务性项目。其中，重点打造的锦绣江南生态园，是集中旅游、度假、住宿、餐饮为一体的大型开放式公园社区，建有高档独栋、联排等别墅项目，通过多样化的绿地、园林空间形态组合，高覆盖的绿地绿化，打造青州特色的生态景观高端住宅社区，引领青州高端住房前进方向，在青州同行业是首屈一指的现代化生态低碳环保社区。

　　目前，我公司正在积极打造锦绣江南二期项目——锦绣名门与南驼山庄风景旅游项目，依然以绿化生态为特色，靠着丰富的房地产开发经验，塑造高品质江南地产，唱响江南品牌！ 第二 节 编制根据及范围 一、项目申请报告的编制根据 1、国家进展与改革委员会《关于印发 2003 年农产品批发市场试点项目建设实施意见的通知》（发改经贸【2003】54 号） 2、《中华人民共与国国民经济与社会进展第十三个五年规划纲要》 3、《潍坊市国民经济与社会进展第十三个五年规划纲要》 4、《青州市国民经济与社会进展第十三个五年规划纲要》 5、《青州市城市规划技术管理规定》（2012.1.1） 6、《青州市城市总体规划》（2013—2030 年） 7、《青州商务局积极构建现代化商品流通体系》（2013 年 7 月） 8、《建设项目经济评价方法与参数》、《投资项目可行性研究指南》 9、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料 10、有关部门提供的证明与资料等 二、项目申请报告研究范围 根据国家对基本建设项目可行性研究的内容与深度要求，重点研究下列内容：

　　1、分析研究项目的产业政策、市场导向、投资环境。

　　2、论述项目建设的必要性、可行性与建设配套条件。

　　3、确定项目的工程内容、建设规模、技术方案。

　　 4、估算项目建设投资与安排资金使用计划。

　　5、计算与评价项目的经济效益。

　　第三节 报告总结论 青州市顺天福农贸市场项目是青州市新城区住房小区配套工程，要紧用于小区及周边区块菜场配套。该工程占地 7638.43 平方米，投资 3500万元，按三星标准进行设计、施工，各项设施配备齐全。该市场建成后可提供生食、熟食、果蔬等农副产品。工程估计 2017 年 4 月份竣工并投 入使用，届时，将极大方便小区业主及周边群众日常生活。项目建设十分必要切实可行。

　　一、建设地址 青州市顺天福农贸市场项目位于青州市圣水路与玉竹路交叉口东北角，东面及北面是玉竹安置区，南面是圣水路，西面是玉竹路。该地址符合城市总体规划，基础配套设施齐全，交通运输、通讯便利，适宜此项目建设。

　　二、建设规模及内容 该项目规划用地面积 7638.43 平方米。总建筑面积 13635.51 平方米，其中地上多层市场用房建筑面积 6477.08 平方米，市场大棚建筑面积1774.8 平方米；地下停车场建筑面积 5383.63 平方米，车位 100 个；容积率 1.08，建筑密度 55.59%，绿化率 17%。

　　三、投资估算 该项目总投资为3500万元，其中固定资产投资为3100万元，铺底流淌资金400万元。建设投资中土建工程费用1146万元，配套工程建设费用420万元，其他费用1484万元（含土地购置费用1169万元），基本预备费50万元。

　　项目资本金1050万元，占总投资的30%。

　　四、资金筹措 该项目总投资 3500 万元，全部由建设单位自筹解决。

　　五、建设期限 本项目建设为半年。计划于 2016 年 11 月份开工建设，于 2017 年 4月全部竣工。

　　六、经济 与社会 效益 该项目的开发建设符合青州市城市进展规划，关于促进农副产品市场的培养，规范市场体系具有积极的作用，且能够明显提高与改善区域经济中的带头作用与辐射作用，同时可带动当地建材工业与第三产业的进展，具有良好的经济效益与社会效益。

　　七、 项目要紧技术经济指标 表 1 1- - 1 要紧技术经济指标表 序号 项目名称 单位 数量 备注 1 规划用地面积 平方米 7638.43 2 地上建筑面积 平方米 8251.88 其 中 市场用房 平方米 6477.08 市场大棚 平方米 1774.8 停车位 个 200 3 地下建筑面积 平方米 5383.63 停车位 个 100 4 建筑密度 % 55.59 5 容积率 1.08 6 绿化率 % 17 7 摊位 米 1000 8 商铺 间 124 9 营业人数 人 548 10 管理人员 人 10 11 建设期 年 0.5 12 总投资 万元 3500.0 13 租赁收入 万元 875 14 利润总额 万元 509 15 所得税 万元 76 16 营业税金及附加 万元 56.7 17 税后利润 万元 433 18 投资利润率 % 19.50 19 投资利税率 % 34.46 20 税后内部收益率 % 42.1 第四节 项目建设背景及必要性 一、项目建设背景 近年来，青州市经济、社会、文化有了很大的进展，人民的生活水平有了很大的提高，已不满足传统意义上的吃得饱、吃得好，逐步讲究生活品质，追求生活的健康。但是，由于缺乏必要的资金投入与规范统一的标准，青州市原有的农副产品交易市场基础设施差，装备水平低、档次不高、服务功能单一、质量检测体系落后，信息采集公布不及时，经营秩序不规范，服务功能单一、流通成本高、效率低、效益差等问题。消费者日益增长的食品安全的要求及农民、农产品经销商、农产品加工企业及各级政府对农产品价格、市场供求等信息的需求促使市场建设务必提升档次、规范化建设，在市场功能上实现设施现代化、管理规范化、交易电子化与信息化，构建先进、安全、完善的现代化农副产品流通体系是必定趋势。

　　二、项目建设的必要性 1、该项目建设是满足青州市新东城与周边人民的生活需要 农贸市场是一个与千家万户的生活息息有关,不可或者缺的购物场所，同时是农副产品流通的重要载体，他是与我国现阶段经济进展水平、群众消费习惯、不一致层次消费阶层等客观实际相习惯的一种流通业态。农贸市场是一个地区的窗口形象，它与其他商品市场一样作为生产者与经营商乃至最终消费者之间的纽带，作为城市居民的“菜篮子”商品供应的要紧场所与农产品流通的要紧渠道，与人民群众生活质量密切有关， 同时也是进一步改善民生，解决当地老百姓买菜难的一项民心工程、惠民工程、德政工程、意义深远、责任重大。东圣水顺天福农贸市场的建设是青州市委、 市政府贯彻落实党的“十八大”精神，加快解决邻近人民群众生活设施困难的实际举措，这一工程的建成，将使新东城及邻近居民买菜难问题得到有效缓解。

　　因此对该项目的建设是十分必要的。

　　2、该项目建设是繁荣青州市商贸流通的需要 青州市是农业大市，农产品资源比较丰富，为了让平原与山区的农产品能够走出去，新建的顺天福农贸市场将为之提供一个良好的交易平台，同时，将吸引更多的客商来此投资兴业，不断繁荣青州市商贸流通领域。

　　3、该项目建设是解决青州市就业问题的需要 顺天福农贸市场将提供若干摊位与门面，为此将提供许多就业机会，这也正符合中央“通过创业来带动就业”的号召。一方面随着青州市工业化、城镇化的推进，许多农业劳动力将涌入城镇，另一方面城镇待业人员也急需寻找就业门路。因此该项目建设是解决青州市就业问题的需要。

　　4、该项目建设是进展农村经济，促进农民增收的有效途径 农产品是青州市农村新的经济增长点。项目拟通过建设标准化农产品贸易，为农民生产的农产品交易提供产地与信息服务，能够使农民获得更多的生产利润，增加农民收入。

　　5、该项目建设是我市城区城市化进展的必定要求 在相当一个时期，专业农贸市场在推进城市化进程、改善人居环境、提高生活质量、活跃农村经济、促进社会与谐进展中都发挥着不可替代的作用；他不仅仅具有一定的社会性，而且还具有很强的公益性，与其他商业设施的功能相比，其社会价值取向更能表达政府形象，政府与社会都应正确认识、高度重视。要充分考虑其公益性，与新农村建设同步规划，同步建设，同步运行。要确立社会效益优先观念，增强市场主办者的社会责任意识，提高市场经济效益的同时，更要重视专业农贸市场的社会效益， 改变落后陈旧的“搭棚架、隔摊位、收租金、做房东”办 市场思路与“重收费、轻管理、重权利、轻责任”的管理现状。要确实持续习惯社会经济进展与人民生活提高观念，注重长远利益，克服短期行为，加大、完善专业市场的建设，实行传统农贸市场与现代化专业市场并存，满足不一致层次消费者的需求。搞好城乡农贸市场建设，不但能够提高一个城市的品位，而且可增强区域经济的进展潜力，提升经济进展的整体水平，对促进城市化进程、构建与谐社会与新农村建设将起到积极的作用，是商贸服务业为 农业提供服务,畅通农副产品供求信息，扩大农副产品销售渠道, 满足人们消费需求的重要手段，因此实施建设该项目势在必行，是社会进展的需求。

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